中国的“鬼城”究竟是怎样炼成的

“鬼城”的三种基本形式都是在变着法儿地推高房价，房价走的都是先高后低路子。

“鬼城”的说法由来已久，但到底有无“鬼城”？“鬼城”如何定义？它到底有无危害？是有利于削平房价还是助涨房价？它是如何形成的？是过度投资还是超前建设？等等这些问题，一直缺乏足够的研究，因此也缺乏足够的对策，甚至众说纷纭莫衷一是。

“鬼城”定义

根据科学技术名词审定委员会审定，“鬼城”原意是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。比如甘肃的玉门，兴衰皆因石油，是诞生新中国口油井、个油田、个石化基地的地方，繁盛时人口多达十多万，随着石油资源的枯竭，现在市区人口已不足两万，房价是全中国的地方，每平米不足百元，是中国任何一个地方毛坯房屋造价的十几甚至二十分之一。

但是，随着行政力量主导的城市化的推进，中国内地出现了越来越多新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，也被形象地称为“鬼城”。如鄂尔多斯市新城康巴什，杭州郊区的天都城等。2013年，内地“鬼城”现象蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口、云南呈贡等城市，江苏常州、河南鹤壁、湖北十堰、260平方公里的京津新城、唐山曹妃甸、山西大同等，也开始出现“鬼城”的魅影。

（资料图：鄂尔多斯“鬼城”——康巴什新区开工近10年，依然有很多空房。东方IC供图。）

我所定义的“鬼城”很容易理解：以1998年城市住房私有化为起点，以30年基本完成中国城市化历史进程为限度，凡连续十年以上城市规划和住房实际供应量超出人口增量2倍（即空置率连续十年在60%）以上，即是人造“鬼城”无疑。

这种情况下，不论是土地、房屋闲置在政府手里，还是住房砸在开发商、建筑商手里，哪怕是房屋已经全部卖出，在买房者手里闲置，仍然不改变“鬼城”的性质。也就是说，“鬼城”并不是指没有人买的项目，而是无人居住或者入住率长期在30%以下的项目。“鬼城”还包括了工业产能严重过剩、开工率严重不足的地区和项目，如河北唐山曹妃甸。

以此为定义，“鬼城”就是过度投资而不是超前建设。超前建设指的是供应最终会被市场消化，过度投资则是永远的空置和浪费，最后等待它们的，不是拆除就是自行湮灭。

“鬼城”是一个系统性问题

任何一种市场，都有可能出现供应的过量或短缺。在自由市场环境下，供求关系会很快得到修正。但是，当代中国的城市化进程和房地产供应，却存在一个市场力量和非市场力量的顽强博弈，人口的流动沿着市场和城市化的正常逻辑进行；城市规划和房地产市场的供应却不按市场逻辑，而是按着政府规划的逻辑进行。

如果政府的规划沿着城市化和市场发展的逻辑进行，那么这两条轨道是平行的，市场将健康发展；如果政府意志大于市场规律甚至试图改变市场规律，那么市场信号将被完全扭曲或屏蔽，因此，人口流动和房地产供应并不在同一条轨道上，甚至有可能背道而驰，供求关系的市场反应会慢得多，由此造成的“鬼城”空城的后果也大得多，等到市场慢慢反应过来的时候，后果往往已经到了积重难返的程度。

当代中国，市场力量始终没有真正成为配置资源的主导性、根本性力量，因此，从官员到商人到普通百姓，都条件反射般地患上了“权力依赖症”，过度相信权力的主导力量，一切跟着权力的指挥棒走，对市场的根本性作用（市场规律最终一定要起决定性的作用，市场规律才是最终的总结算因素）很少顾及，甚至根本不去关注、更不会积极主动去思考、探索市场规律本身。

从地方官员角度，权力垄断了城市化进程中作为元要素元资源的所有土地资源。而主政官员能否在极短的任职期内做出政绩——这方面的政绩主要表现为城乡“更新”速度和GDP增幅，是他们能否在和同类、同等级官员竞争中取得优势、进而向上提升中的重要砝码，因此，大拆大建大规划是诸多官员不约而同的共同选择。至于市场规律和民众的诉求，已经不在他们的主要考虑范围。

没有任何一个时代的地方官员像今天一样热衷于经济建设和GDP增长，既然升官的指挥棒是GDP，哪怕是天使站在那个位置，他也会以GDP增长为己任。为什么许多领导干部每到一地，都热衷于拆房、修路、盖楼、上项目、搞开发，建了拆了建，却对养老、医疗、教育、治安之类事情虚与委蛇？无非是认为后一类事情是“前人种树后人乘凉”。

所以，我们看到不少官员调走了、升迁了，而他在位时的所谓“政绩”，却成了继任者和当地百姓为难啃的“鸡肋”。表现在城市化上面，就是“鬼城”空城不断出现，大量政府储备土地长期闲置浪费，地方政府和百姓背上沉重的地方债。

从开发商和建筑商角度，由于竞争激烈，拿地拿工程颇为不易，不仅要面对政府的垄断，而且要面对百姓中可能的“钉子户”，夹缝中生存，饥不择食，有奶便是娘、吃到嘴里便以为是肉。

从消费者即购房人角度，由于当下中国大陆收入存在较大差异，而先富阶层又缺乏投资途径和保值增值的财富仓库，黄金、股票都不保，理财产品像庞氏骗局，存在银行又贬值，所以大量闲置资金涌入房地产。全民追逐房地产又加剧后来者的恐慌心理，引发更多人疯狂而又盲目入市。

从1998年城市住房私有化以来，中国内地楼市走过了一段几乎只涨不跌的历史，这给了地方政府、开发商、建筑商和购房者一个幻觉，以为这样的好日子还会不断持续！随着最初一段时间人们盲目投资的劲儿过去，随着城市房屋供应量的不断持续累积，随着人口逐渐向大中城市聚积的趋势越来越不可逆，“鬼城”空城的幽灵，正徘徊在中国除了一二线城市之外几乎任何一座城市尤其是小城镇的上空！

此外，保障房大跃进也为“鬼城”添砖加瓦。2013年7月29日，财讯传媒集团董事局主席、《财经》杂志总编辑王波明在“2013财经网·地产趋势年度论坛”上表示：当时中央说要着手建三千万套廉租房，动用了大量的资金，结果怎么样？现在导致很多的房子空着，有的地方形成了一些“鬼城”。经过调查发现，虽然中央政府说地方政府必须得拿出地来建廉价廉租房，但由于土地财政的关系，地方政府肯定是不愿意拿出他的好地来作为廉价廉租房的建设用地，而是找到了离市中心十万八千里的地方。最终导致的结果是，虽然房子便宜，但由于交通费用农民工不愿意租，有的发现了交通费用比租房子的费用多很多，所以说他们干脆就到城市里面找一个地下室，这种条件也有相对便宜的地方。几个人住一间，大家一摊租金，同时又没有那么多的交通费用。

2013年8月4日新华网也报道，山东省审计机关对全省15市城镇保障性安居工程的投资、建设及分配情况进行审计发现，山东省有9个市、40个县的1.29万套保障性住房处于闲置状态。据透露，在1.29万套空置保障房中，有4870套空置6个月以上。而空置的原因，一是配套基础设施或公共服务设施不完善，二是当地住房保障待遇准入门槛过高。2013年7月25日《每日经济新闻》报道，云南省审计厅审计报透露，云南省2.3万套保障房因配套设施不完善、位置偏僻等原因被闲置。2013年7月30日《广州日报》报道，审计发现仅广州一地有13 个市本级、28 个县（市、区）11464 套住房处于闲置。

把大量保障性住房建在荒郊野岭，这不是顺应城市化发展潮流，是人为制造“逆城市化”。

“鬼城”是一个系统性机制性的问题，有一分需求会被放大成十分百分的供应，除了一二线城市之外，东南西北中全面表现在各地各中小城镇上，问题只有轻重和暴露时间的先后，而不是有或者无的问题。也就是说，过度投资过度规划的小城镇大跃进问题普遍存在，往往是越有钱的地方问题越大——因为有将规划付诸实施的能力。

“鬼城”能否降低房价？

“鬼城”产生的主要根源在于政府垄断一级土地和行政力量、长官意志主导城市化进程，普遍的求大求快心理，不顾人口兴衰与流动的规律，过度追求空间城市化；开发商、建筑商和个人投资者、住房消费者过度跟风，导致城市空间和住房供应的大量过剩。

“鬼城”最直接的危害一目了然的：浪费了资源和土地、破坏了环境，无人居住造成社会资源浪费、投资无法增值。

“鬼城”的三种基本形式都是在变着法儿地推高房价，房价走的都是先高后低路子。

种形式，是钱多了闹的，也就是需求拉动型。典型的如鄂尔多斯、神木、温州。前两者都是煤矿资源太丰富、钱太多，导致大家拼了命地买房，房价和住房供应量如火箭般上升；煤矿市场一不好或者资源枯竭，房价才掉下来。2013年中，神木民间借贷崩盘，每平米过万的房价在数月间跌幅过半。神木县中心地段从每平米1.2—2万元下降到6000—8000元，且交易清淡。写字楼、商铺、住宅区的租金也大幅降低；多处在建工程停工并引起的劳资纠纷。

温州也是，温州人太有钱了，融资能力和赚钱能力都很强，推高当地房价。结果资金链一断，大家都从楼市抽血，导致楼价下跌。而楼价在高位上下跌，对于普通百姓来说仍然是高楼价。这类“鬼城”占比比较小。

第二种形式，是借贷发展也就是投资拉动型。这类形式制造的“鬼城”占“鬼城”的绝大多数，比如云南呈贡、河北唐山曹妃甸、山东威海的乳山新区、天津滨海响螺湾CBD等等。过量的土地储备和房屋供应，背后是过量的债务，这种债务每天都在产生利息，从刚性成本上推高房价物价。只要“鬼城”还没有崩盘，楼价就保持上涨态势，哪怕有价无市。

第三种形式，保障房大跃进形式，也是推高房价。十万八千里之外的保障房无人问津，但它的征地成本、建设成本却来自城市住房的补贴，因此，保障房建得越多，商品房价格越贵。

综上所述，“鬼城”制造的过量供应不仅不能降低房价，而且还推高了房价，只有等到“鬼城”的真实面目完全暴露，人们对当地房价的预期持续走低，“鬼城”房价才有可能降低。但那时候的降价，可能已经是在经过多年虚涨后的降价，相比于今天，它的价格可能仍然是高的。