四利三好 就是房产楼市的兴奋剂

十八届三中全会召开后，国家领导人颁布了政府公报，为国家未来发展指明了总体方向。高力国际认为，此次公报中的四个要点会对房地产行业产生直接影响；另有三个要点涉及商业及企业的整体发展方向，因此亦对房地产行业构成间接影响。

公报预示着全面的政策改革，这种改革将促使中国房地产业向着更高效、更市场化的方向发展，对物权的保护亦将得到加强。之前用以刺激经济快速发展的政策已不再适用于当前日益成熟、以服务为导向经济的发展需要。因此，高力国际认为，如果政府在公报中所列要点能够顺利实施，个人、企业和地方政府的决策将从短期方针政策转向长期战略决策，从而引领房地产业的持续健康发展。

四个方面将对楼市产生直接影响

A、建立统一的市场：正如近期所见，政府拨出更多的土地用于保障房建设，这意味着从供应层面对房地产行业进行调控。其他措施包括限制竞拍土地成交价，或在成交价达到上限时要求配建公共服务设施，如教育设施、医院等。近几年，政府已经发现管制市场需求对抑制房价增长作用有限。此外，“统一市场”意在建立一个长效机制，为地方政府决定其各自的房产调控政策提供更多余地。除出让土地外，地方政府还可以通过其他融资渠道获得财政收入，如发行债券或征收房产税等。上海和重庆从2011年起试行了房产税新政，税率按成交价的0.5%到1.2%征收。此外，还有六个城市亦将有望实施类似的房产税政策；

B、让农民享有与城市居民同等福利：这将带来两大直接影响：农民需要获得出售其土地的权利——如果他们想要进入城市，则必须能够将其资产变现，并获得正式的居留资格（而非当前的外来务工人员身份）；同时，此举将进一步提高城镇化率（中国现有城镇化率约为53%），为各类房地产物业创造更多需求。此外，农民物业资产的货币化亦将增加农民的购买力，从而直接推动零售物业市场的发展（相比之下，美国与欧洲的城镇化率均已接近80％；

C、加强对物权的保护：这将减少政府对于房地产市场的干预，从而大大提高市场效率；

D、加快自由贸易区建设：通过划定指定区域来孵化金融创新，这将对写字楼市场影响。然而，相关规划至今语焉不详。表面上，该政策关乎利率市场化和人民币自由兑换等放宽金融管制的举措，而并非房地产行业；然而，自由贸易区的设立将进一步促进新兴商务区及金融中心的建设。

三大要点对各类物业将构成间接影响

E、市场在资源配置中起决定性作用：减少商业交易成本，提高效率和生产率，整个房地产行业将因此而受惠。

F、增强政府公信力：对于商业及企业来说，不确定性将会减少，从而能在房地产业内形成战略远景。企业通常基于正常市场条件对销售和供应量趋势进行预测，但不确定性的增加会导致预测误差加大。

G、完善金融市场体系，扩大金融业对内对外开放：允许民间资本发起设立中小型银行并且健全多层次资本市场体系，其中包括股票发行注册制改革以及进一步发展债券市场等。这些措施有望为房地产发展商或投资者们拓宽融资渠道。

《决定》强调政府职能转向市场化推进

日前公布的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》也引发广泛关注。在房地产领域内，不再提房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，如农村土地流转改革、推进城镇化进程、提出房地产税立法与改革，这是市场化手段，是长效机制的体现。

吉信行分析师指出：《决定》从市场化、土地改革、城镇化、财税改革、金融改革这五个关键词入手，表明政府将不再大力使用行政手段来调节房地产市场，而是以市场化手段来调节稳定市场。1、“一刀切”的调控措施逐渐退出，转而以地方差异化调整来使得整个市场回归常态。2、三中全会《决定》允许集体土地与国有土地同等入市，农村土地流转将不再局限，短期内对房地产市场影响甚微，长远来看，城市房产价格或受冲击。3、土地改革试点开启将为城镇化建设奠定基础，户籍改革推进农业转移人口市民化势必成为城镇化建设的要点。城乡一体化意味着城市资源的流向更平衡，楼市郊县化会更加明显，成都市轨道交通快速发展及天府新区建设等，也正符合一样的发展思路。4、虽然三中全会《决定》中并没有出现“房地产调控”的相关字眼，但“加快房地产税立法并适时推进改革”这一决议引发热议。《决定》中明确提出“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”，为落实决定，国务院决定不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，由此一来或将有助于扫除部分房产税征收障碍。房产税扩围却是必然趋势，在地方差异化调控的背景下，房产税试点征收或将选取住房信息系统较为完善的区域，主要针对增量开始征收。整体来看，房产税对市场影响力有限。5、《决定》允许民间资本依法发起设立中小银行等金融机构，房地产企业融资渠道将拓宽。