三四线楼市将崩盘 地产股面临调整压力

今年马年才开始，房地产开发商就开始嗅到了紧张的气息。

2月18日晚上杭州的一个楼盘宣布以15800元/平方米的均价清盘之后，距这个楼盘不远的一个楼盘马上迎战，直降数千元，以13800元/平方米的均价应战。此后，在杭州楼市打响降价枪的同时，江苏常州的一个名为“雅居乐星河湾”的楼盘也传来大幅降价的消息——价仅相当于前期均价的4.5折。

现在，一面是越来越多的城市加入降价行列，三、四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势；另一面是融资环境的进一步紧张，上周便有内地及香港的上市房企取消了既定的债券发行计划，加上相关银行收紧房地产贷款的消息得到了最终证实，地产股的未来也将蒙上一层阴影。

据券商分析认为，在华东地区二三线城市的房地产开发商一般负债率都比较高，库存也一直增长，这次杭州降价一方面是对未来前景悲观，另一方面也是中小开发商在融资成本越来越高，资金紧张下率先行动。事实上此前温州等地区房价早有下跌，这次杭州属于重要二线城市，因此关注度会更高。该分析师认为，短期地产股会有调整压力，未来其余开发商跟进降价或许会陆续到来，会对地产股形成更大的压力。

目前，市场 降价潮+融资渠道收紧房地产开放商面临双重夹击

在杭州和常州楼盘降价并不是一个普遍现象，统计显示，越来越多的城市加入降价行列。据中指研究院统计，今年1月，100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，其中有34个是三、四线城市。

然而与楼市降价影响营收相比，开放商的融资渠道也越来越紧张。上周三，香港上市的中国地产公告称在“取得市场反应后”，决定放弃前一天宣布的人民币优先票据的发行计划，改发美元债。而A股上市公司嘉凯城也在上周四宣布，考虑到“目前的行业发展形势、债券市场环境变化以及公司财务结构与后续资金安排等”因素，将撤回一笔高达13亿元的5年期公司债的申请文件。

据分析人士对此指出，这预示着房地产企业今年的融资成本正在上升，去年那样的好日子一去不返。瑞信在去年底的一份报告中也分析，内地流动性收紧正在给债券市场造成压力。而流动性收紧的征兆从个人住房按揭贷款的发放情况也能得到印证。

上海中原地产的一份报告也从侧面反应了房地产商的紧张态势，报告中指，每到开年都是银行贷款最松、额度最为富裕的阶段，但今年以来，银行信贷问题就备受关注，不仅国内大型银行恢复首套房基准利率，即首套房贷款不再享受基准利率下浮10%~15%的优惠，而且在银行放款周期方面也出现了周期变长的现象。

安信认为地产股今年将面临三大拐点

房地产商的困境也将影响到股市，分析认为，降价潮或许会在华东地区蔓延，而银行压缩房地产贷款并非现在才开始，而且过去也一直做压力测试；短期对银行股、地产股甚至是信托相关股份都有打击；中长期而言随着房地产资金可能回流到股市，反而对银行股可能有支持。

销售端降价加融资渠道状况趋紧一定程度上会加重市场的悲观情绪。海通证券研究报告指出，降价预期对地产杀伤力很大，真实降价对A股杀伤力更大。去年3月属销售高点，基数较高，这将带来后期增速压力，市场短期会承受悲观情绪冲击。

不过其认为，房地产行业直接进入断崖式下跌概率小，2014年市场风险来自局部爆破。上半年个别城市会因为库存而挤出泡沫，下半年主要看银行流动性释放程度。

其认为，今年房地产整体风险需引起足够警惕，但不宜过度解读风险，一线地产商风险不大，这些企业在今年1月份已有大量融资，且部分企业拥有海外融资渠道，而中小型房地产企业将迎来并购潮，但这属于正常调整，同时今年北上广三地房价仍有5%涨幅。

但是安信证券依旧坚持看空房地产的观点，其认为今年房地产开发商将面临三个大拐点，一是开发商的市场空间拐点，从回到40个左右的二线城市；第二个拐点是资金成本拐点，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道；第三个拐点是盈利拐点，房价涨不过地价。2014年地产商的盈利已经进入加速探底的过程，这一方面来自于回归一二线城市造成的地价飞涨，另一方面来自于房价的上涨困难，

“此外，资金成本的上升，也在吞噬开发商的利润，而房地产行业进入大调整周期。”安信证券研究报告指出。